Zakaz handlu w niedziele

Już za dwa tygodnie (a dokładnie 11 marca 2018 r.) przypadnie pierwsza niedziela, w czasie której sklepy będą zamknięte z uwagi na nowe przepisy , tj. przepisy ustawy z dnia 10 stycznia 2018 r. „o ograniczeniu handlu w niedziele i święta oraz w niektóre inne dni”.  Jakie przełożenie będą miały przepisy nowej ustawy  na realizację i rozliczanie umów najmu stosowanych przez właścicieli i zarządców galerii handlowych? Czy zakaz handlu w niedzielę upoważnia najemców do żądania obniżenia czynszu lub renegocjacji czy wręcz rozwiązania umowy?

Znane mi umowy najmu zazwyczaj przewidują, iż galerie handlowe (domy handlowe / inne obiekty handlowe) mogą być nieczynne (i w ten sposób niedostępne dla najemców i ich klientów) w niektóre dni (święta państwowe i główne święta kościelne). Póki co postanowienia te dotyczyły stosunkowo niewielkiej liczby dni na przestrzeni roku. Wprowadzenie zakazu handlu w niedziele diametralnie zmienia tu sytuację – liczba dni wyłączonych z handlu radykalnie się zwiększa. Sieci handlowe i operatorzy galerii handlowych prześcigają się w pomysłach na ominięcie zakazu – rozważa się możliwość przekwalifikowania na taki rodzaj punktu handlowego, który jednak będzie mógł być czynny  (np. apteka, stacja benzynowa) czy przynajmniej wprowadzenia swojej oferty handlowej do sieci takich właśnie punktów (aptek, stacji benzynowych). Niektórzy zapowiadają skorzystanie z możliwości prowadzenia sprzedaży w niedzielę przez osoby będące właścicielami punktów handlowych, co dotyczy zwłaszcza sieci franczyzowych (właściciel sklepu jako sprzedawca). Bierze się pod uwagę również przekwalifikowanie sklepów (w niedziele) na „showroom’y”, gdzie klient może obejrzeć i przymierzyć (przetestować) towar, po czym podejść do komputera, dokonać zakupu w sklepie internetowym i odebrać towar (w „showroom’ie”).

Niezależnie od tego na ile właścicielom sklepów i galerii handlowych uda się legalnie uniknąć rygorów ustawy, niewątpliwe jest, że pod rządami nowych przepisów możliwość prowadzenia handlu w galerii handlowej niewątpliwie pogorszy się (wypadnie jeden dzień w tygodniu lub przynajmniej – handel w tym dniu będzie mocno utrudniony). Pojawia się w związku z tym kwestia wysokości czynszu. O ile strony umowy najmu nie podejmą kroków w kierunku podpisania aneksu (zapewne obniżającego czynsz) to moim zdaniem uzasadnione będzie rozważenie skorzystania przez najemcę z możliwości domagania się obniżenia czynszu lub wręcz rozwiązania umowy najmu na drodze sądowej, na bazie tzw. klauzuli „rebus sic stantibus” („nadzwyczajnej zmiany stosunków”), wyrażonej w art. 357 prim („ze znaczkiem 1”) Kodeksu Cywilnego. Oto brzmienie tego przepisu (a dokładnie § 1): „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”.

Trzeba pamiętać, że zastosowanie klauzuli „rebus sic stantibus” („nadzwyczajnej zmiany stosunków”) jest swoistym wyjątkiem od zasady trwałości umów („pacta sunt servanda”) i wymaga łącznego spełnienia kilku warunków.  W razie próby jej zastosowania, jednym z istotniejszych zagadnień będzie to czy do jej zastosowania wystarczy sama zmiana przepisów (i przewidywanie, że zakaz handlu w niedziele przyniesienie najemcy straty) czy też konieczne będzie wykazanie, że faktycznie straty takie już występują (przy czym przez „straty” rozumiem zmniejszenie obrotów). Nie można wykluczyć, że wskutek zakazu handlu w niedziele, najemcom mogą przysługiwać inne możliwości prawne, bazujące np. na założeniu występowania po stronie wynajmującego tzw. niemożliwości świadczenia.

Michał Gniatkowski