Analiza umowy najmu w galerii handlowej

Żałuję, że nie zacząłem kiedyś liczyć zaopiniowanych umów najmu powierzchni w obiektach handlowych i biurowych. Niedawno, przy okazji opiniowania kolejnej umowy, pomyślałem, że dziś pewnie świętowałbym otwarcie drugiej setki 🙂 Doceniam pracę prawników, którzy projektują wzory tych umów. Wiem, że mają trudne zadanie do wykonania – muszą wyjść naprzeciw wszelkim możliwym kwestiom technicznym (budowa/rozbudowa galerii, prace wykończeniowe, media, instalacje) oraz zabezpieczyć interesy swoich klientów, którzy inwestują ogromne środki i zaciągają wielkie kredyty by zarabiać na obiekcie i nie mogą sobie pozwolić aby nie doszacować kosztów, tylko zapewnić sobie (poprzez odpowiednie skonstruowanie umowy), że czynsz i inne opłaty (eksploatacyjne) nakładane na najemców – pozwolą im jak najwięcej zarobić. Banalne będzie stwierdzenie, że wzory umów najmu faworyzują wynajmujących względem najemców. Już dawno temu nauczyłem się, że nie ma sensu „kruszyć kopii” o każdy zapis umowny, który wydaje się faworyzować wynajmującego względem najemcy. Ważne jest aby ustalić priorytety i skupić się na najważniejszych zagadnieniach prawnych i priorytetach klienta. Do nich często należą takie kwestie jak: prace wykończeniowe (okres przed otwarciem lokalu), zaopatrzenie w odpowiednie instalacje i moce, czynsz dodatkowy (liczony od przychodu), obecność innych najemców z tej samej branży (wyłączność branżowa), opłaty eksploatacyjne, zabezpieczenia (gwarancja bankowa, weksel, akt notarialny z poddaniem się egzekucji), kary umowne, procedura wypowiedzenia umowy i konsekwencje wypowiedzenia. Mimo dużego doświadczenia w opiniowaniu takich umów, muszę przyznać, że co jakiś czas natrafiam na coraz to nowe, bardzo kreatywnie zapisane zabezpieczenia interesów wynajmujących. Analizując umowy najmu powierzchni w obiektach handlowych trzeba mieć świadomość, że swoboda umów (której wyrazem jest możliwość ukształtowania treści umowy) nie jest bezwzględna – umowa musi być zgodna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa (Kodeksu Cywilnego i innych ustaw), zasadami współżycia społecznego. Nie może też służyć obejściu prawa. Ochrona najemcy powinna iść nie tylko w kierunku treści umowy, ale i zastanowienia się czy na potrzeby umowy nie założyć spółki celowej (choć jej może być trudniej uzyskać gwarancję bankową – często występującą jako zabezpieczenie).

Michał Gniatkowski